2014年,歷經上半年降價促銷等波瀾起伏的廣州樓市在下半年將向何處去?記者7日瞭解到,不少機構近期紛紛發佈了廣州樓市上半年總結和下半年預測報告,把脈未來樓市走勢。
  經緯地產的研究報告指出,今年下半年廣州將有更多樓盤會加入“降價陣營”,但總數不超過50%;全年房價下降幅度預計不超15%。“下半年,廣州樓市交易量有逐漸恢復的可能,預計此輪調整期還將維持半年左右。”從中長期來看,廣州樓市的此輪調整會實現“軟著陸”。
  南方日報記者 鄭佳欣 實習生 何家偉 楊雪瑩
  市場
  限價、限簽放鬆 拉升一手房均價
  回顧2014年上半年廣州樓市,一季度的關鍵詞是“觀望”,二季度的關鍵詞是“妥協”。第二季度,經歷傳統旺季3月的成色不足,和五一的不溫不火,開發商也調整姿態,開始妥協,促銷力度明顯加大,推貨節奏明顯加快;購房者的看跌預期達到高峰,但也有不少購房者擇機出手,一些明顯降價的樓盤,或是實惠的特價單位,被快速消化。
  經緯地產發佈上半年總結和下半年預測報告顯示,2014年上半年全市(新十一區)網簽面積為404.46萬平方米,同比下降了27.77%,成交萎縮明顯;網簽均價15176元/平方米,同比上漲11.22%。“量的下降,反映了市場交易活躍度的下降;價的上升既有降價啟動時間不長、普遍性不廣的市場原因,也有限價、限簽放鬆等行政手段的影響。”
  而根據網易房產數據中心監控顯示,截至2014年6月30日,2014年上半年廣州全市十一區一手住宅均價為14978元/平方米,和去年13723元/平方米相比,同比上漲9.1%。今年上半年全市網簽成交套數為33020套,同比下跌31%。
  從兩組來自民間機構的數據均指向一致的方向——2014年上半年廣州一手房價整體仍是上漲。
  對此,業內人士分析,在市場持續走低後,“限簽”“限購”等政策的放鬆,豪宅盤開始進入網簽,在一定程度上拉高了廣州全市的均價。從3月-6月,全市的均價有所回升,最高升至1.6萬/平方米。
  庫存
  存貨或需20個月才能消化完
  樓盤降價促銷的信息頻頻傳來,高企的樓市庫存成為社會各界關註的焦點。
  據經緯行研究中心監測,6月末廣州新建住宅的庫存為5.4萬套,仍然處於較為健康水平;但下半年,基於開發進度和業績目標,各開發商的推貨節奏將加快,預計將有5.5萬套新貨上市,整體的可售量將達到近11萬套,如果按照上半年的去貨速度估算,需20個月方能完全消化。
  報告表示,2014年下半年貨源龐大、同質競爭激烈的情況下,開發商保持“小步快跑”的推貨節奏。供求高潮仍然將出現在“金九銀十”時期,但開發商為避免集中搶客可能提前8月份或延後11月開售,市場的推貨集中期有可能進一步拉長。
  開發商促銷力度加大,市場將出現更多各式各樣的促銷活動、營銷手段,加快銷售,優惠力折扣將較上半年更“誘人”。對價格敏感的剛需買家對下半年樓市普遍看淡,而剛需產品占下半年新增供應的80%,消化壓力尤其突出,五一假期後,部分樓盤已出現下調,下半年不排除有更多樓盤加入降價隊伍,但預計降價的樓盤不會超過50%。
  後市
  預計今年廣州房價降幅不超15%
  在天河工作的孫小姐最近一直在看房,婚期將至的她之前一直盤算著和未婚夫在番禺買房,但是看著番禺等郊區樓盤降價的消息此起彼伏,讓她也倍感猶豫:“會不會剛一齣手買房,房價就又跌了?廣州樓市會不會再出現大幅降價的情況。”
  經緯地產的報告給出這樣的答案——無論是從全國的背景來看,還是從廣州的態勢來看,房地產市場進入調整期已經明確,對於全國來說是“分化”,但不會是“崩盤”;對於廣州來說,是“調整”,但不是“拐點”。“廣州住宅市場正在經歷的是一時的調整,此輪短期的調整後,成交量會降至溫和水平,但不會是持續低迷;價格小幅回調之後,會維持基本的穩定,而不是持續的下降。”
  報告判斷,在政府“穩市”姿態的引導下,在開發商加大促銷力度的刺激下,下半年,樓市交易量有逐漸恢復的可能,預計此輪調整期還將維持半年左右,樂觀的預期,四季度會進入穩定期,保守的預期,是明年春節後。從中長期來看,經緯物業認為廣州樓市的此輪調整會實現“軟著陸”,但不同的是,此輪之後,不會出現前幾輪的“報複性”反彈,樓市量價會進入一個溫和的“新常態”,預計全市房價降幅不超過15%。
  土地
  地王難再涌現 年度任務或難完成
  樓市冷風吹,土地市場亦深感寒意。今年第二季度以來,廣州土地成交急轉直下,多宗靚地流拍或因故中止出讓,大多數以底價成交。
  對此,經緯地產的報告預測,下半年政府土地節奏將會加快,土地儲備豐富的外圍區域仍是土地供應的主力。土地市場轉冷,為避免優質土地以低價成交,中心區域的優質地塊的推出量可能會減少,地王難再涌現。
  2014年上半1—4月,廣州住宅市場雖然成交不暢,但土地市場依然熱度不減,不僅出讓頻繁、數量多,樓王也遍地開花;但進入5、6月份,地價溢價情況明顯減少,地塊中止出讓、流拍現象出現,政府推地節奏有所放緩。
  按照以往的慣例,為完成全年的土地出讓計劃,下半年土地出讓規模較上半年大。今年上半年廣州住宅土地出讓面積僅占全年出讓計劃30.38%,下半年政府土地節奏將會加快,土地儲備豐富的外圍區域仍是土地供應的主力。土地市場轉冷,為避免優質土地以低價成交,中心區域的優質地塊的推出量可能會減少。
  住宅市場進入調整期,開發商資金收緊,地王遍地開花的情況將減少,各區地王出現的概率降低。  (原標題:近五成樓盤或將降價促銷)
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胡杏兒

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