胡杏兒

　　2014年，歷經上半年降價促銷等波瀾起伏的廣州樓市在下半年將向何處去？記者7日瞭解到，不少機構近期紛紛發佈了廣州樓市上半年總結和下半年預測報告，把脈未來樓市走勢。
　　經緯地產的研究報告指出，今年下半年廣州將有更多樓盤會加入“降價陣營”，但總數不超過50%；全年房價下降幅度預計不超15%。“下半年，廣州樓市交易量有逐漸恢復的可能，預計此輪調整期還將維持半年左右。”從中長期來看，廣州樓市的此輪調整會實現“軟著陸”。
　　南方日報記者 鄭佳欣 實習生 何家偉 楊雪瑩
　　市場
　　限價、限簽放鬆 拉升一手房均價
　　回顧2014年上半年廣州樓市，一季度的關鍵詞是“觀望”，二季度的關鍵詞是“妥協”。第二季度，經歷傳統旺季3月的成色不足，和五一的不溫不火，開發商也調整姿態，開始妥協，促銷力度明顯加大，推貨節奏明顯加快；購房者的看跌預期達到高峰，但也有不少購房者擇機出手，一些明顯降價的樓盤，或是實惠的特價單位，被快速消化。
　　經緯地產發佈上半年總結和下半年預測報告顯示，2014年上半年全市（新十一區）網簽面積為404.46萬平方米，同比下降了27.77%，成交萎縮明顯；網簽均價15176元/平方米，同比上漲11.22%。“量的下降，反映了市場交易活躍度的下降；價的上升既有降價啟動時間不長、普遍性不廣的市場原因，也有限價、限簽放鬆等行政手段的影響。”
　　而根據網易房產數據中心監控顯示，截至2014年6月30日，2014年上半年廣州全市十一區一手住宅均價為14978元/平方米，和去年13723元/平方米相比，同比上漲9.1%。今年上半年全市網簽成交套數為33020套，同比下跌31%。
　　從兩組來自民間機構的數據均指向一致的方向——2014年上半年廣州一手房價整體仍是上漲。
　　對此，業內人士分析，在市場持續走低後，“限簽”“限購”等政策的放鬆，豪宅盤開始進入網簽，在一定程度上拉高了廣州全市的均價。從3月-6月，全市的均價有所回升，最高升至1.6萬/平方米。
　　庫存
　　存貨或需20個月才能消化完
　　樓盤降價促銷的信息頻頻傳來，高企的樓市庫存成為社會各界關註的焦點。
　　據經緯行研究中心監測，6月末廣州新建住宅的庫存為5.4萬套，仍然處於較為健康水平；但下半年，基於開發進度和業績目標，各開發商的推貨節奏將加快，預計將有5.5萬套新貨上市，整體的可售量將達到近11萬套，如果按照上半年的去貨速度估算，需20個月方能完全消化。
　　報告表示，2014年下半年貨源龐大、同質競爭激烈的情況下，開發商保持“小步快跑”的推貨節奏。供求高潮仍然將出現在“金九銀十”時期，但開發商為避免集中搶客可能提前8月份或延後11月開售，市場的推貨集中期有可能進一步拉長。
　　開發商促銷力度加大，市場將出現更多各式各樣的促銷活動、營銷手段，加快銷售，優惠力折扣將較上半年更“誘人”。對價格敏感的剛需買家對下半年樓市普遍看淡，而剛需產品占下半年新增供應的80%，消化壓力尤其突出，五一假期後，部分樓盤已出現下調，下半年不排除有更多樓盤加入降價隊伍，但預計降價的樓盤不會超過50%。
　　後市
　　預計今年廣州房價降幅不超15%
　　在天河工作的孫小姐最近一直在看房，婚期將至的她之前一直盤算著和未婚夫在番禺買房，但是看著番禺等郊區樓盤降價的消息此起彼伏，讓她也倍感猶豫：“會不會剛一齣手買房，房價就又跌了？廣州樓市會不會再出現大幅降價的情況。”
　　經緯地產的報告給出這樣的答案——無論是從全國的背景來看，還是從廣州的態勢來看，房地產市場進入調整期已經明確，對於全國來說是“分化”，但不會是“崩盤”；對於廣州來說，是“調整”，但不是“拐點”。“廣州住宅市場正在經歷的是一時的調整，此輪短期的調整後，成交量會降至溫和水平，但不會是持續低迷；價格小幅回調之後，會維持基本的穩定，而不是持續的下降。”
　　報告判斷，在政府“穩市”姿態的引導下，在開發商加大促銷力度的刺激下，下半年，樓市交易量有逐漸恢復的可能，預計此輪調整期還將維持半年左右，樂觀的預期，四季度會進入穩定期，保守的預期，是明年春節後。從中長期來看，經緯物業認為廣州樓市的此輪調整會實現“軟著陸”，但不同的是，此輪之後，不會出現前幾輪的“報複性”反彈，樓市量價會進入一個溫和的“新常態”，預計全市房價降幅不超過15%。
　　土地
　　地王難再涌現 年度任務或難完成
　　樓市冷風吹，土地市場亦深感寒意。今年第二季度以來，廣州土地成交急轉直下，多宗靚地流拍或因故中止出讓，大多數以底價成交。
　　對此，經緯地產的報告預測，下半年政府土地節奏將會加快，土地儲備豐富的外圍區域仍是土地供應的主力。土地市場轉冷，為避免優質土地以低價成交，中心區域的優質地塊的推出量可能會減少，地王難再涌現。
　　2014年上半1—4月，廣州住宅市場雖然成交不暢，但土地市場依然熱度不減，不僅出讓頻繁、數量多，樓王也遍地開花；但進入5、6月份，地價溢價情況明顯減少，地塊中止出讓、流拍現象出現，政府推地節奏有所放緩。
　　按照以往的慣例，為完成全年的土地出讓計劃，下半年土地出讓規模較上半年大。今年上半年廣州住宅土地出讓面積僅占全年出讓計劃30.38%，下半年政府土地節奏將會加快，土地儲備豐富的外圍區域仍是土地供應的主力。土地市場轉冷，為避免優質土地以低價成交，中心區域的優質地塊的推出量可能會減少。
　　住宅市場進入調整期，開發商資金收緊，地王遍地開花的情況將減少，各區地王出現的概率降低。　　（原標題：近五成樓盤或將降價促銷）